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美國住房市場原本被期待在2026年逐步回暖，但房貸利率重新逼近7%，讓復蘇再次面臨壓力。房地美數據顯示，上周30年期固定房貸平均利率升至6.76%，隨后市場每日報價一度突破7%。相比7%這一關口本身，短期快速上漲更容易影響購房者情緒，不少家庭可能重新推遲簽約或貸款申請。

房貸成本走高與美國長期國債收益率上升密切相關，10年期美債收益率近期一度突破5%。能源價格、通脹壓力以及財政赤字等因素共同推高長期融資成本。市場同時關注美聯儲政策變化，如果通脹預期能夠得到控制，長期收益率可能逐漸穩定，否則房貸利率仍可能維持較高水平。

高利率已經進一步壓制房地產成交，全美房地產經紀人協會數據顯示，8月成屋銷售環比下降2%，折合年率約398萬套，為去年6月以來最低。年初房貸利率曾短暫跌破6%，一度改善購房需求，但隨后融資成本重新上升。Zillow也將2026年房屋銷售增長預測從4.3%下調至1.3%，顯示市場復蘇力度明顯弱于此前預期。

同時，當前就業和收入環境也降低了家庭承擔長期貸款的意愿。相比2023年，當下招聘活動有所降溫，工資增長相對平緩，經濟前景的不確定性增加。面對較高的月供壓力，潛在買家更加謹慎，一些地區已經出現賣家降價后仍難明顯增加看房和成交的情況。

相對有利的是，美國住房庫存已經明顯高于2023年，并逐漸接近疫情前水平。過去不少房主持有2%至3%的低息貸款，因此缺乏換房動力。隨著等待時間拉長，部分家庭開始重新掛牌出售住房，不過低息貸款的鎖定效應依然存在，許多房主仍不愿承擔出售后重新貸款帶來的成本上升。

新房市場同樣受到影響，建筑商此前通過利率補貼等方式吸引買家，但市場利率越高，相關促銷成本也越高，利潤空間因此受到擠壓。后續如果高房貸利率持續，建筑商可能放緩開工和投資，住房成交疲軟也可能進一步影響家具、裝修和家電等相關消費，使房地產壓力向更廣泛的經濟活動傳導。

從FXT角度來觀察，美國房地產市場當前的主要矛盾正在從房源不足轉向融資成本偏高與購房能力下降。庫存增加雖然改善了供給環境，但接近7%的房貸利率削弱了這一利好。后續需要關注長期國債收益率、通脹、就業與工資增長以及住宅建設情況，這些因素將決定美國樓市能否重新進入較穩定的修復階段。

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