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美國全國房地產經紀人協會數據顯示，8月二手房銷量環比下降2%，折合年率降至398萬套，創一年多來的最低水平。自2024年秋季以來，年化銷量跌破400萬套的情況并不多見，這說明市場成交仍處在相對低迷階段，不少潛在買家選擇繼續等待融資成本回落。

就業和工資增長仍在支撐家庭購房能力，但房價與房貸利率同時處于高位，讓很多家庭難以真正進入市場。尤其是已經持有低息房貸的業主，換房意味著放棄過去幾年獲得的低融資成本，因此出售現有住房的意愿也受到限制。數據顯示，目前全美未償還房貸中利率高于6%的比例不到四分之一，這種明顯的利率差距繼續壓制住房流動性。

房價方面， 8月二手房銷售價格中位數同比上漲1.6%至429100美元，自2023年年中以來持續保持同比增長。相比疫情期間兩位數的年度漲幅，目前房價上漲速度已經溫和許多，但對普通家庭來說，實際負擔依然不輕。收入雖然有所增加，卻很難完全抵消高房價和高利率疊加后的月供壓力，這也是成交恢復緩慢的重要原因。

同時， 8月市場上的二手房庫存增加至162萬套，同比增長5.9%，達到2019年11月以來最高水平。按照當前銷售速度計算，庫存相當于4.9個月的供應量，也是十多年來最高水平。過去幾年美國住房市場長期面臨房源緊張，如今庫存逐漸回升，意味著買家的選擇開始增加，賣方在定價上的優勢也不像此前那么明顯。

庫存改善還帶動住房負擔能力出現小幅修復。NAR住房負擔能力指數同比上升3.5%，說明典型家庭獲得中位數價格住房貸款資格的條件有所改善。不過，這一指標依然處于歷史低位，短期改善更多來自收入增長和房價漲幅放緩，并不意味著購房壓力已經得到根本緩解。只要房貸利率繼續處于高位，市場需求就很難迅速釋放。

后續來看，美國住房市場可能進入成交偏弱、庫存增加、房價漲幅放緩的階段。如果房貸利率進一步接近7%，部分首次購房者和改善型買家可能繼續推遲計劃，二手房成交恢復時間也會延后。另一方面，庫存持續增加會提高買家的議價空間，如果銷售周期進一步拉長，部分賣家可能需要降低報價才能促成交易，這將限制房價繼續快速上漲。

從FXT角度來觀察，美國房地產市場目前并不是需求突然消失，而是高融資成本把相當一部分需求暫時擋在市場之外。就業和收入仍為住房需求提供基礎，但房貸利率、房價和換房成本共同限制成交。接下來更值得關注的是庫存能否繼續回升以及房價漲幅是否進一步降溫，這兩項變化將直接影響住房負擔能力，并決定房地產市場何時能夠重新獲得更穩定的成交動力。

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